孙宏斌谈判桌上的地产大佬们

2019-12-03    163
摘要:肉,如果不是实在没办法,谁会舍得丢。找上门来" 我曾经问个不休,你何时跟我走,可你却总是笑我一无所有 ……"2017 年万达年会上,时任亚洲首富王健林热情豪迈地唱了这首崔健的《一无所有》。没想到 " 一语成谶 ",也是这一年,几经斗争,他做出了那个艰难的决定:卖掉文旅和酒

架不住天天有肥肉送上门呀。

作者丨杨凯

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图片:网络、图虫创意

这些低价甩卖的优质资产,块块都是主人家的心头肉,如果不是实在没办法,谁会舍得丢。

找上门来

" 我曾经问个不休,你何时跟我走,可你却总是笑我一无所有 ……"

2017 年万达年会上,时任亚洲首富王健林热情豪迈地唱了这首崔健的《一无所有》。没想到 " 一语成谶 ",也是这一年,几经斗争,他做出了那个艰难的决定:

卖掉文旅和酒店项目。

王健林想到的第一个人就是孙宏斌。理由很简单:胆子大。

当时,孙宏斌的融创净资产还不足 400 亿,可自由支配的账面现金才 520 亿。

王健林一个电话打过去,孙宏斌当即就应允了。" 王健林第一个找我就谈成了,别人没机会。"

孙宏斌答应得太快了。于是,朋友们接二连三地打来电话,有的说风险太大,有的说太敏感,劝他三思而后行。

这样的电话接得多了,孙宏斌干脆换了电话号码。想劝孙宏斌的人,都找不到他了。

换了号码后,他只告诉了王健林和几个关系密切的银行、金融机构的高管。交易落地前,他接受《中国经营报》采访时说:" 现在知道这个新的电话号码的人,不超过 30 人。"

报价很快敲定:631.7 亿。

时间虽短,但孙宏斌账算得很清。他当年在清华大学读硕士学的是水利,天天与流体力学、数据建模打交道。这么多年了,算账方面,除了贾会计,他没输过任何人。

他一边应允王健林,把文旅和酒店打包都买下,一边打着自己的小算盘。

比起酒店,孙宏斌更加看中的是 13 个文旅城。不久,他就找来富力地产老板张力,加入这场交易。

可直到签约前一天,张力仍在摇摆。前夜说不买了,签约现场说要买,却又现场杀价。把王健林一行人搞得贼憋屈,于是就有了中国最有名的摔杯事件。

几经波折,交易最终还是落地了。

时隔两年,孙宏斌笑到了最后。按他的说法,万达文旅城目前已经销售了 1600 多亿,狠赚了一笔。而他看不上眼的酒店业务如今正在蚕食富力地产的利润。今年上半年,富力地产的酒店业务亏损 4.6 亿元。

相比万达并购的一波三折,这回的环球世纪和时代环球收购案要顺利许多。

" 我们谈了一个多小时,基本上定了七七八八,后来就去喝酒了。"100 多亿的收购案就跟去菜市场买菜差不多。

从 2019 年 6 月 7 日,两人通过中间人介绍,第一次在无锡见面,并初步确定并购意向,到 11 月 27 日融创正式发布交易公告,总共才花了 5 个月零 20 天。

在此之前,孙宏斌和 " 西南会展大王 " 邓鸿完全不认识。

项目的优质有目共睹。资产包与当初的万达文旅规模接近,而且总负债只有 170 亿。

关键是这么大一块肥肉还是主动送上门的。

孙宏斌说," 我们买东西是很克制的 "。但总架不住天天有肥肉送上门呀。

2014 年的绿城、佳兆业等几宗失败的并购案里,孙宏斌表现得体,帮融创在圈子里积累了不错的口碑。此后,越来越多并购案主动找上门来,孙宏斌甚至有些应接不暇。

138 亿接盘联想控股地产业务、斥资超 60 亿争夺金科股份控股权、26 亿入股链家、165 亿驰援贾跃亭 …… 短短 4 年多时间,融创先后完成数十笔大大小小的并购,并购规模超过 2000 亿。

而且,绝大多数都是主动找上门来的。

宋卫平、郭英成、王健林、贾跃亭、邓鸿、卢志强、李嘉诚 …… 孙宏斌的谈判桌上已经坐过数不清的大佬了。

地主家也没余粮了

这些低价甩卖的优质资产,块块都是主人家的心头肉,如果不是实在没办法,谁会舍得丢。

这些年,王健林为万达文旅倾注了无数心血。他曾有一个宏大的文旅帝国梦:打造东方好莱坞,对标美国迪士尼。

从 2009 年的长白山国际度假区项目开始,几乎所有的文旅项目都是王健林亲自上阵,事必躬亲。

万达官方微信公众号曾透露过王健林的一天行程:凌晨四点一刻起床,当日飞行 6000 公里,停留两个国家三个城市。

王志纲之子王大骐形容王健林:" 除了唱歌外,他有什么兴趣爱好?没有。工作就是他最大的爱好,他就喜欢四点起床,就喜欢看着一栋栋楼起来,怎么把迪士尼干死,怎么让老外服气。"

王健林对万达文旅寄予厚望," 文化旅游已成为万达商业地产之外的核心支柱产业,而且我本人这三年对商业地产过问很少,全力抓文化旅游 "。

怎奈 2017 年,万达流年不利。

债务和现金流压力实在太大。Wind 数据显示,截至 2017 年 7 月 25 日,万达存量债券规模超过 800 亿元,位居行业第一。

万达商管 2016 年港股私有化退市时还签下对赌协议,若 2018 年 8 月 31 日前不能回 A 股上市,需回购全部股权,本息合计超过 300 亿元。可当时,万达商管回 A 股 IPO 审核一直卡着不动。

断臂求生是当务之急。

与融创的世纪并购案敲定后,有人打趣王健林:" 当孩子养,当媳妇夸,当猪卖,乃首富之道。"

但王健林对万达文旅确是真爱。两家公司的交易协议里明确承诺了四个不变:" 品牌不变 "" 规划内容不变 "" 项目建设不变 "" 运营管理不变 "。

即便项目已经不属于自己,王健林还是希望它们能够顺利落地。

怕融创迫于资金压力影响项目建设,王健林还帮融创委托贷款 296 亿用作交易的第四笔尾款支付,相当于 " 万达借钱给融创收购 "。

没人能想象王健林这次 " 割肉 " 有多伤心。

此前,王健林性格高调,爱演讲、爱出书、爱上节目," 一亿小目标 " 的梗人尽皆知。交易完成后,王健林像变了个人,几乎从公众视野中彻底消失。

与老王一样,环球世纪和时代环球也是邓鸿的心头肉。

会展项目是邓鸿一生至爱,也耗费了无数心血。从 1994 年投资 14 亿建成都国际会议展览中心开始,他在这行已经摸爬滚打了 25 年。

靠一己之力,邓鸿把成都会展项目做到了极致。可他的梦很大。他明白,要想走向更大的舞台,就必须有强有力的帮手。

邓鸿找的第一个帮手是云南城投。

2016 年 5 月,云南城投斥资 59 亿元收购了环球世纪 34.23% 的股权,又增资 59 亿,总计获得 51% 的股权。

当时有媒体问他是否有隐退之意。邓鸿说:"会展旅游是倾心 20 年为之努力奋斗付出的,不舍得放弃离开。合作并非离开而是强强联手、优势互补,重组之后肩上的担子更重了,责任更大了,不敢有半点喘息和懈怠。"

2017 年 11 月,云南城投拟以 236 亿元,收购邓鸿旗下环球世纪 100% 的股权。

又有人说 " 邓鸿套现离开 ",江湖再无 " 西南会展大王 "。

为此,邓鸿在微信朋友圈发布了一则 1200 多字的声明。他重申自己不会离开," 新的公司平台更大了,一系列大型的文旅会展项目正在全国展开。新的大幕已经开启,吾辈只争朝夕!"

只可惜,云南城投早已自身难保,帮不了邓鸿实现梦想。一年半以后,重组取消。

今年上半年,云南城投归属于上市公司股东的净利润约 -10.63 亿元,同比下降了 567.25%。

截至目前,云南城投已连续 9 个报告期内资产负债率超过 88%;截至今年 9 月,云南城投的资产负债率高达 91.29%。

邓鸿这才找上了孙宏斌。

表面看来,环球世纪和时代环球仍处于盈利状态,实际上债务和现金流压力很大。

152.69 亿的并购款之外,双方在协议中还设定了复杂的交易条款。

环球世纪及时代环球的股权大量处于质押状态。协议规定,签订合同的半年内,双方需要各自解除担保。其中,融创和邓鸿等 6 名自然人需要解除的担保额度为 156.93 亿元。按股权比例换算,融创大约需要承担 80 亿。

截至 2019 年 8 月 31 日,环球世纪和时代环球总负债为 284.76 亿元,减去云南城投集团担保的 80 亿元后,剩余 204.76 亿元。融创大约需要承担 104.43 亿元债权。

另外,根据双方协议,融创还需出资 40 亿元,与云南城投子公司成立一支专门的地产投资基金,出资年限不得低于 2 年。

孙宏斌付出的总代价接近 400 亿。

地主家可能真的没有余粮了。无论是王健林、卢志强,还是邓鸿,如果不是实在没钱,谁愿意低价甩卖自己的优质核心资产。

孙宏斌只是在正确的时间出现在了正确的地方。即便没有融创,他们也会想办法卖给万科、恒大、碧桂园 ……

没得选

今年 11 月 5 日,在民生银行不动产金融年会上,孙宏斌说:" 房企主战场已从抢增量转到抢存量。"谁有资格抢存量呢?头部企业。5 年后,TOP5 要占到行业 30% 左右。

存量博弈的过程就是大鱼吃小鱼的过程。

中国指数研究院的统计数据显示,2019 年前三季度 50 个代表城市商品住宅月均成交规模降至 2015 年同期水平。

第三季度,一线城市商品住宅月均成交面积为 58 万平方米,同比下降 8.1%;二线代表城市月均成交面积约 89 万平方米,同比增长 0.3%;三线代表城市月均成交面积约 33 万平方米,同比下降约 6%。

在 " 房住不炒 " 的基调下,2019 年前 9 个月合计发生 415 次房地产调控,刷新了历史纪录。

融资端的调控最为致命。2019 年以来,已经有超过 25 次针对房地产资金链的政策。

融资越来越难。

同时,由于 2015 年地产公司债及中期票据发行量较大,今年是房企偿债高峰期。下半年,房企的到期债券为 1706 亿元,处于历史高位。2020 年下半年至 2021 年上半年,房企到期债券将突破 3000 亿元,债务压顶不远了。

这种情况下,变卖资产是唯一的选择。

能被融创等头部公司并购已经是最幸运的事了。那些不良资产压身的中小房企就只能等死。

中小房企的寒冬已经来了。

11 月 14 日,因多项信息未披露,颐和地产及其董事长何建梁被证监会出具警示函,共涉 9 笔违约债务,总计 18 亿人民币、5000 万美元。

今年以来,已经有银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等多家老牌房企爆雷。

人民法院公告网显示,截至 11 月 20 日,房地产开放商的破产数量已经高达 446 家,平均每天就有 1.5 家房地产企业倒地破产,创下历史纪录。

过去,中小房企大多靠价格优势维生。存量博弈时代,价格战成了头部房企最有力的武器。

以恒大为例,为了加速回款,恒大较去年提前一个月发起金九银十的抢收战。8 月 20 日,恒大推出 " 全国 532 楼盘,闪购 7.8 折 " 促销活动;各项优惠叠加最低 6 折起,每日还推出不定量的特价房。

效果相当显著。9 月,恒大实现合约销售金额 831.1 亿元,环比增长 73.8%,同比增长 31.9%,刷新了公司单月销售纪录。

2016 年,融创销售均价是 20480 元每平米,连续 4 年维持在 2 万元以上。2017 年,销售均价降到了 16380 元每平米。今年以来销售均价已经降到 14590 元每平米。

降价刺激下,融创销售面积逆势增长。

今年 9 月,融创销售金额 629.1 亿元,同比增长 18%,创历史同月最高销售规模;10 月,融创实现合同销售金额约 644.3 亿元,同比增长 23%;前 10 月,融创累计实现合同销售金额约 4339.2 亿元,同比增长 17%。

未来,行业洗牌将进一步加快,马太效应加剧已是必然。

大家坐在同一张赌桌上,跟牌的时候和和气气,真到了梭哈的时候,中小房企的底牌完全不够看。

形势比想象中严峻。

" 活下去 "—— 2018 年万科秋季例会上那三个血淋淋的大字,如今已然成为中小房企的生存现状。


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